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房屋买卖合同纠纷案件代理词

代理词

尊敬的审判员：
江苏DD事务所接受本案原告F某某的委托，指派本律师担任其诉讼代理人，参加今日的法庭审理，开庭前我认真地查阅了本案的卷宗材料，并进行了必要的调查，现提出代理意见如下：
一，原告与被告之间房屋买卖合同成立并有效。
原告与被告于2018年3月9日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是真实有效的。因此原被告双方都应按照合同约定来履行合同或承担违约责任。
二，原告的合法权益应受保护，被告应当补偿原告损失。
1,民法典第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原告和被告在签订房屋买卖合同前，被告作为原房东未如实陈述房屋装修历史，虚构事实告知原告涉案房屋是二手毛坯房，由被告自行装修，原告基于对被告的信任才签订购房合同。后经过被告庭审陈述和调查才得知被告所购买的二手房是已经装修好的，被告自己并未装修。被告故意隐瞒装修实情对原告的购房决策有重大影响，让原告承担了巨大的购房风险，增加了追责难度。根据民法典第五百条第二款规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。因此被告应当为这种商业欺诈行为承担相应责任。
2，在原告和被告的二手房交易过程中，被告至今没有向原告提供全套房屋装修资料，如房屋建筑、结构、水电图纸，房屋装修过程的水管布置图等，正因为这些材料的缺失导致在诉讼过程中，鉴定机构能轻易的放弃由原告申请的房屋漏水原因和渗水时间的鉴定，被告对此负有不可推卸的责任。根据民法典第五百九十九条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料；以及第六百一十一条：标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。因此被告应当承担违约责任。
3，根据民法典相关规定：（1）如果卖家在出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题，那么就可以要求卖家承担赔偿责任，如果质量问题严重，还可以因此解除合同。（2）如果房屋存在质量问题，但出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。（3）如果是房屋存在隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，除非有证据证明出售一方对此是知晓的，否则出卖人亦不承担瑕疵担保责任。在本案中，原告入住不久发现屋内墙体渗水，后渗水越来越严重以致无法正常入住。房屋大面积渗水的事实客观存在，除了没有水管经过的东北角房间（次卧）未发生墙皮脱落现象外，其他所有有水管经过的地方，全部出现严重的渗水，墙皮脱落的现象，甚至还往下渗到楼下邻居家。从逻辑推定上可知被告并没有如实告知水管漏水问题且没有证据表明原告知道此问题，被告属于故意隐瞒房屋瑕疵的情形。这种情形不排除被告在使用中造成了损害但是在买卖时故意隐瞒没有告诉原告，此处的隐瞒包括在介绍房屋的使用情况时隐瞒了房屋存在的问题也包括被告通过技术上的处理使得原告从表象上无法看出房屋的瑕疵。根据民法典第六百一十七条：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。第六百一十八条：当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。因此被告应当承担相应的赔偿责任，即赔偿原告相关损失。
三，开发商应当承担维修费和其他损失费用。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。在本案中，对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非被告在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明被告对此是知晓的，即便被告不承担瑕疵担保责任，但原告可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
四，鉴定机构应当退还部分鉴定费。
原告申请江苏省建筑工程质量检测中心有限公司鉴定渗水时间和渗水原因，但此鉴定机构不作为，缺乏鉴定机构应有的科学严谨的作风和踏实苦干的工作态度，鉴定当天只是派一名专家和助理到现场简单目测一下，也没有使用勘测仪器。涉案房屋一目了然可见多处渗水严重，根本无法入住，而鉴定机构视而不见，不努力想尽一切办法探索渗水原因，最后仅以无法鉴定的结论而出一份退案报告草草结案。江苏省建筑工程质量检测中心有限公司没有合法行使作为法定鉴定机构的职责，没有还原本案事实真相，没有给原告一个公平正义的鉴定意见，以致最终直接影响全案的裁决。根据民法典的公平原则和诚信原则，交纳的四千元鉴定费除去工作人员的来回差旅费后，剩余部分应当予以退还。建议法院重新考量江苏省建筑工程质量检测中心有限公司的法定鉴定机构资质。
五，关于损失赔偿的计算。
1)房屋评估维修费用： 16840元
2)楼下邻居房屋评估维修费用： 3990元
3)上门测试检查费用： 200 元
4)上门评估维修费用： 300元
5)在外租房租金费用： 9000元
6)鉴定费： 8000元
共计： 38330元
综上，原告遭受的损失应当得到补偿，交纳的鉴定费应当得到部分退还。原告的所有诉讼请求事实清楚，证据确凿，合法权益受法律保护，依法应予全部支持。请合议庭采纳以上代理意见，以维护原告合法权益。
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