出租方可否以承租人拖欠租金为由采取停水电措施？

现行法律并未对此进行明确规定。虽然民法典第944条第3款，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。有观点认为，实践中，有些物业服务合同中确实存在物业服务人有权停水、停电的约定，但是此类涉他合同条款除非经过供水、供电单位与物业服务人、用户各方一致认可，否则应当是无效的。

但前述规定，主要是针对的是物业服务合同。在租赁合同中应如何适用？

有观点认为，断水、断电等措施应与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，不得超过必要限度。如出租人采取的措施合理，承租人仍应支付断水、断电期间的租金；如出租人采取的措施超出了必要限度给承租人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

也有观点认为，租赁合同中已经约定承租人拖延支付租金，出租人有权停水、停电等的，则出租人采取该等措施（如(2020)京0105民初69095号），不影响后续主张租金、使用费或违约金等。但个案中，也遇到有观点认为，该等方式对承租人的经营及房屋使用造成一定的影响，对停水停电期间的租金予以酌减调整，如（2020）沪0120民初14391号、（2020）沪0113民初20303号等

也有观点认为，若没有合同约定的情况下，出租人直接采用断水断电的行为构成违约，如(2019)浙06民终5057号，认为然上诉人径行采取断水、断电行为缺乏合同依据和法律依据，尚不属于正当行使合同履行抗辩权的行为，特别是拆除电表的行为致被上诉人不能使用涉案房屋，客观上导致双方的损失扩大，故上诉人亦有违出租人的合同义务，亦应承担相应的违约责任。


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