农村房屋买卖的效力如何认定

农村房屋买卖需在本集体经济组织内基于双方真实意愿的表达，且不违反国家强制性规定、得到本集体经济组织村委会的同意才具备法律效力，我国法律法规对农村房屋买卖效力的认定作出了详细的规定。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份密切相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如何认定农村房屋买卖合同的法律效力，目前我国的法律法规及相关司法解释都没有明确规定，司法实践中也存在较大争议。如果当事人签订农村房屋买卖合同是双方当事人之间真实意思表示，且房屋买卖行为并没有导致宅基地流转给本集体经济组织以外的人员，该农村房屋买卖合同并没有违反法律强制性规定，应该认定该房屋买卖合同有效。
同时，认定农村房屋买卖合同的效力，应坚持尊重历史、照顾现实的原则，要具体案件具体分析，重点查明以下几点可能影响合同效力的事实和因素：一是房屋买卖合同双方的身份情况，尤其要查明被告的身份关系，包括户籍状况、居住时间、随同居住的家属情况、有无其它住所、是否具备腾房条件;二是要查明房屋出让方是否有宅基地使用权、是否为房屋所有权人;三是查明购房者购买房屋后对房屋有无翻建、改建、扩建和装修等情形;四是要查明房屋出让有无经过审批、登记手续，集体经济组织对房屋买卖是否知情及对宅基地使用权持何种意见。
依据概括起来主要有以下两点：
1、合同违反了法律的强制性规定无效。中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律(此处是指《中华人民共和国土地管理法》)的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。
2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不能履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
很多人觉得农村房屋买卖的效力在认定上有困难，其实，可以从反向推导，即明晰何种农村房屋买卖无效就知道其余种类即是有效买卖了。房屋买卖，需要签订房屋买卖合同，就合同而言，违反了法律的强制性规定的合同无效，在集体土地上所建的房屋的所有权转让无效，这里放生的是由于合同标的不能而无效。



·上海房产税如何计算？
    如今北上广成为年轻人奋斗的战场，很多年轻人在北上广大城市打拼多年，为的就是在大城市安家落户，所以买房就是这些人都需要考虑的重点问题。2011年开始上海作为试点地区首先实行了房......
·房价越来越高，房屋租赁引起了全城的激烈讨论，我国大部分城市相
    房价越来越高，房屋租赁引起了全城的激烈讨论，我国大部分城市相继出台租售同权的政策，以维护承租人的合法权利，也进一步规范了房屋租赁市场的运营。但随着租售同权政策的进一步深化......
·办理房子公证需要什么资料
    办理房子公证需要什么资料常见的房产公证主要是房产继承公证和房产赠与公证。对于房产继承公证而言，一般所需的材料为：1、申请人的居民身份证、户口簿及其复印件;2、被继承房产的产权......
·房屋强拆怎么办,如何维护自己的权益?
    房屋强拆怎么办,如何维护自己的权益?我们知道，行为人对自己名下的房屋是拥有所有权的，它的权利不受任何人的侵犯，但是如果有一天你的房屋强拆了，这个时候，你知道应该如何去维护......
·离婚诉讼中按揭房应该要怎么处理
    离婚夫妻在打官司的时候，往往在财产的分割和未成年孩子抚养问题上存在矛盾。然而此时，既然已经提起了离婚诉讼，那自然就是由法官依法作出判决的。那此时离婚诉讼中按揭房应该要怎么......
·如何办理二手房登记
    如何办理二手房登记二手房购买后应当及时办理过户手续，个人申请办理房屋所有权登记，一般需要经过以下四个程序：(一)申报房屋产权人，包括共有人在内，应在法律规定的期限内向房屋所......