联系我们
相关信息
您现在的位置：南京刑事律师网>联系我们
土地使用权在在建工程怎样转让
南京刑事律师网 www.njLs110.com
土地使用权在在建工程怎样转让 一、在建工程及相关土地使用权转让的条件和法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。约定房屋建设工程必须完成开发投资总额的百分之二十五以上，是为了避免一些开发商在取得土地使用权之后不去开发，而是进行倒卖，这样会无形增加土地成本，最终会导致房价高企，不利于房地产市场的稳定。
二、 关于在建工程转让的限制问题。
1、 在建工程是否被司法查封。
如果在建工程已经遭到司法查封，则是禁止转让的。只有依法解除了司法查封，才可以进行转让。
2、 在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。根据法律规定，如果不符合这一条件，也是不可以转让的。需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。
3、 在建工程的抵押情况。
《物权法》第一百九十一条规定：“ 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此可见，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，已经设定抵押的在建工程，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
4、在建工程的施工情况。
建设工程施工合同是就建设工程的进场施工到最后竣工业主与施工方关于权利义务的规定，在建工程是建设工程施工合同的标的，业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利，在业主拖欠巨额工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。因此，虽然无法律明文规定，编者认为在建工程的转让应当经过施工方的同意方可进行。
5、在建工程是否取得合法手续。
不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备，例如施工许可证等。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。
6、关于已经取得预售许可证并部分预售的在建工程转让是否需要预购人同意的问题。
三、在建工程项目转让协议的签订
在建工程项目转让协议的主要合同条款内容如下：
1、双方当事人情况
2、项目概况(包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积等)
3、转让方对在建工程转让限制条件的不存在或已解决承诺。
4、项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限
5、转让费用的构成、数额、支付方式和期限
6、项目用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续协助
7、在建工程转让交割日期及方式
8、双方的权利义务
9、违约责任
10、解决争议的方法
11、转让当事人约定的其它事项.
如果律师是代理在建工程的受让方，那么一定要清楚，因为信息不对称，收购该在建工程的法律风险主要在受让方这边，代理律师应采取具体措施，通过让转让方提供履约担保或分期分条件付款等方式来化解受让方承担的法律风险。
土地使用权在在建工程怎样转让呢？我们知道，在建工程土地使用权进行转让是有法律依据的，在建工程可以依法进行土地使用权的转让。但是，在建工程土地使用权转让有很多的法律限制，主要包括在建工程抵押情况、施工情况、是否有土地使用权证、是否被查封、是否取得合法手续以及是否需要预购人同意等。除此之外，土在建工程土地使用权转让还需要签订转让协议。
·计件工资员工有加班费吗 计件工资怎么算加班费
生活中有不少劳动者的工资都是计件的方式发放的，比如按提成计算工资的销售人员就是属于计件工资。我们知道，单位安排员工加班就要给员工加班费，但是计件工资员工有加班费吗?如果有，......
·劳动争议的调解仲裁与诉讼之间的关系是什么?
劳动争议的调解仲裁与诉讼之间的关系是什么？劳动争议的调解仲裁与诉讼之间的关系是什么？1、适用范围三者虽然同为民事纠纷的解决机制，但各有其不同的适用范围，并非每一类民事纠......
·劳动争议案件起诉状范文
劳动争议案件起诉状范文发生劳动争议，双方当事人协商不成时，会求助劳动争议仲裁部门。对于仲裁部门给出的裁决结果，若是当事人不服，可以向当地人民法院起诉，起诉是需要有个起诉......
·施工企业融资案例中的融资需求是怎样的呢？
国家的现代化建设中建筑业的作用不可小觑。建筑业是促进国民经济发展的重要支柱产业和改善人们生活的重要途径。我国建筑行业施工模式越来越多样化，但是也出现了资金问题，资金时我国......
·根据我国法律规定拖欠工资拘留多久？
根据我国法律规定拖欠工资拘留多久?根据我国法律规定拖欠工资拘留最长不超过37天，为了保护劳动者的合法权益，刑法修正案八规定了一项拒不支付劳动报酬罪的新罪名。拒不支付劳动报酬是......
·申请工伤认定需要什么手续
每个工作人员都会无时无刻都会面临着意外，若是一不小心意外来临，那么劳动者如何保障自己的利益呢，当意外降临到你的身上作为工作人员所在单位，相信其一定会对于在工作期间所发生的......
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。约定房屋建设工程必须完成开发投资总额的百分之二十五以上，是为了避免一些开发商在取得土地使用权之后不去开发，而是进行倒卖，这样会无形增加土地成本，最终会导致房价高企，不利于房地产市场的稳定。
二、 关于在建工程转让的限制问题。
1、 在建工程是否被司法查封。
如果在建工程已经遭到司法查封，则是禁止转让的。只有依法解除了司法查封，才可以进行转让。
2、 在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。根据法律规定，如果不符合这一条件，也是不可以转让的。需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。
3、 在建工程的抵押情况。
《物权法》第一百九十一条规定：“ 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此可见，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，已经设定抵押的在建工程，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
4、在建工程的施工情况。
建设工程施工合同是就建设工程的进场施工到最后竣工业主与施工方关于权利义务的规定，在建工程是建设工程施工合同的标的，业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利，在业主拖欠巨额工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。因此，虽然无法律明文规定，编者认为在建工程的转让应当经过施工方的同意方可进行。
5、在建工程是否取得合法手续。
不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备，例如施工许可证等。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。
6、关于已经取得预售许可证并部分预售的在建工程转让是否需要预购人同意的问题。
三、在建工程项目转让协议的签订
在建工程项目转让协议的主要合同条款内容如下：
1、双方当事人情况
2、项目概况(包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积等)
3、转让方对在建工程转让限制条件的不存在或已解决承诺。
4、项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限
5、转让费用的构成、数额、支付方式和期限
6、项目用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续协助
7、在建工程转让交割日期及方式
8、双方的权利义务
9、违约责任
10、解决争议的方法
11、转让当事人约定的其它事项.
如果律师是代理在建工程的受让方，那么一定要清楚，因为信息不对称，收购该在建工程的法律风险主要在受让方这边，代理律师应采取具体措施，通过让转让方提供履约担保或分期分条件付款等方式来化解受让方承担的法律风险。
土地使用权在在建工程怎样转让呢？我们知道，在建工程土地使用权进行转让是有法律依据的，在建工程可以依法进行土地使用权的转让。但是，在建工程土地使用权转让有很多的法律限制，主要包括在建工程抵押情况、施工情况、是否有土地使用权证、是否被查封、是否取得合法手续以及是否需要预购人同意等。除此之外，土在建工程土地使用权转让还需要签订转让协议。
·计件工资员工有加班费吗 计件工资怎么算加班费
生活中有不少劳动者的工资都是计件的方式发放的，比如按提成计算工资的销售人员就是属于计件工资。我们知道，单位安排员工加班就要给员工加班费，但是计件工资员工有加班费吗?如果有，......
·劳动争议的调解仲裁与诉讼之间的关系是什么?
劳动争议的调解仲裁与诉讼之间的关系是什么？劳动争议的调解仲裁与诉讼之间的关系是什么？1、适用范围三者虽然同为民事纠纷的解决机制，但各有其不同的适用范围，并非每一类民事纠......
·劳动争议案件起诉状范文
劳动争议案件起诉状范文发生劳动争议，双方当事人协商不成时，会求助劳动争议仲裁部门。对于仲裁部门给出的裁决结果，若是当事人不服，可以向当地人民法院起诉，起诉是需要有个起诉......
·施工企业融资案例中的融资需求是怎样的呢？
国家的现代化建设中建筑业的作用不可小觑。建筑业是促进国民经济发展的重要支柱产业和改善人们生活的重要途径。我国建筑行业施工模式越来越多样化，但是也出现了资金问题，资金时我国......
·根据我国法律规定拖欠工资拘留多久？
根据我国法律规定拖欠工资拘留多久?根据我国法律规定拖欠工资拘留最长不超过37天，为了保护劳动者的合法权益，刑法修正案八规定了一项拒不支付劳动报酬罪的新罪名。拒不支付劳动报酬是......
·申请工伤认定需要什么手续
每个工作人员都会无时无刻都会面临着意外，若是一不小心意外来临，那么劳动者如何保障自己的利益呢，当意外降临到你的身上作为工作人员所在单位，相信其一定会对于在工作期间所发生的......