房屋买卖中，如何认定卖方构成表见代理？

1. 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

2. 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

3.合同不被追认，当事人一方因此受有损失，无权代理人对此有过错的，应赔偿对方的损失。

4 根据《合同法》第49条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。合同一方有理由相信代理人的行为即为公司的行为，应当认定为构成表见代理。

5.2010年12月3日，北京市西城区某房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记于郭某某名下。2015年12月26日，在北京某房地产经纪有限公司的门店，孟某持个人身份证原件、涉案房屋的房屋所有权证原件、郭某某身份证复印件与孙某某在经纪公司门店由经纪公司居间签订北京市存量房屋买卖合同，由孙某某购买涉案房屋，上述合同由孟某和孙某某签字。孟某收取孙某某支付的定金20000元，未交郭某某。同日，孟某、孙某某以上述方式还签署了居间服务合同、房屋交易保障服务合同、房地产经纪服务事项告知书、补充协议。授权委托书为郭某某委托孟某办理出售房屋事宜，但身份证号为郭某祥非郭某某，郭某某为郭某祥兄弟，孟某配偶。北京市西城区法院生效裁判认为：本案争议焦点为孟某的行为是否属代理行为及是否构成表见代理。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。


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